Главная / Сдача в аренду /
В последние годы большинство американцев, приобретающих недвижимость в США, в частности, во Флориде, широко используют возможности сдачи ее в аренду и получают на этом неплохой доход. Особой популярностью пользуется краткосрочная аренда, когда дом или апартаменты в курортном городке либо апартаменты в отеле-кондо сдаются в аренду отдыхающим под руководством определенной управляющей компании. К примеру, в известном проекте «Фонтенблю» (отель-кондо) управление недвижимостью осуществляется Hilton Management, а по большинству проектов в курортном городке Реюнион управление осуществляется другой известной компанией -- Ginn Hospitality.
ЖИЛАЯ и КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В США, подробнее>>
Естественно, что при этом варианте краткосрочной аренды у собственника всегда имеется возможность приезжать и отдыхать в своих апартаментах, для чего лишь необходимо заблаговременно определиться с датами заезда и проинформировать об этом управляющую компанию. В среднем доход от сдачи в аренду недвижимости во Флориде составляет в 2003--2004 гг. порядка 15% от ее стоимости в год. На начало 2004 г. стоимость односпальных апартаментов общей площадью 526 квадратных футов (порядка 50 кв. м) составляла $425 000. Таким образом, для приобретения этого объекта необходимо было оплатить 30% от его общей стоимости, что составляет $127 500. На оставшиеся 70% ($297 500) выдавался ипотечный кредит на 30 лет. По расчетам представителей Hilton Hotel Management, расходы по содержанию этих апартаментов составляют $35 629,65. Из этой суммы большую часть -- $23 740,50 -- составляют выплаты по ипотечному кредиту с учетом максимальной ставки в 7% годовых. Годовой налог на недвижимость (2%) съедает $8500. Затраты на содержание недвижимости составляют $3389,15 в год.
Основу доходной части составляет доход от аренды апартаментов. Исходя их существовавших в 2003 г. средних ставок за аренду аналогичных помещений на уровне $550 в день и средней заполняемости на уровне 220 дней в году (60,27%, хотя нормальным считается уровень в 70%), в год апартаменты способны принести $121 000. Из них по принятому в США соотношению на долю управляющей компании отеля приходится 55% ($66 550), а на долю инвестора -- 45% ($54 450). Теперь вычитаем из доходов расходы и получаем прибыль (до уплаты налогов) в размере $18 820,35.
По словам аналитиков, аналогичной доходности можно добиться и при варианте с долгосрочной арендой. Для примера можно рассмотреть вариант с приобретением за $200 000 таунхауса в пригороде Майами и сдачей его в долгосрочную аренду на три года. Для приобретения подобной недвижимости необходимо будут выплатить все те же 30% от стоимости, т. е. $60 000, и оплатить цену закрытия (оформление всех договоров, нотариальное заверение, уплата госпошлин, заявление на ипотечный кредит и т. д.) в размере от 3% до 5% от общей стоимости (порядка $6600). Затратная часть по содержанию дома будет состоять из выплат по ипотечному кредиту, размер которого составит $140 000. При возможной ставке в 5% годовых и сроке кредита в 30 лет ежемесячные платежи по ипотеке составят $749 в месяц. Ежемесячные выплаты налога на имущество (1,5--2% в год от общей стоимости) составят порядка $250. Страховка недвижимости съест порядка $50 в месяц ($600--800 в год). Плюс закладываем $150--200 на всякий случай, как то проведение мелкого ремонта и т. д. Получаем затратную часть на уровне $1200 в месяц. Теперь о более приятном -- о доходах.
ЖИЛАЯ и КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В США, подробнее >>
Средний размер арендных ставок во Флориде составляет порядка 1,1% в месяц от общей стоимости. Получаем в нашем случае $2200 в месяц. Итого порядка $1000 в месяц, что за три года составит $36 000 (без учета налогов). Помимо этого, за три года наша недвижимость подрастет в цене приблизительно до $238 000, если брать за основу средние прогнозы по темпам роста цен во Флориде. То есть еще $38 000 дохода, что вкупе с доходом от аренды дает $74 000. Не забудем вычесть из этой суммы комиссионные агентства по нахождению арендатора, составляющие $2200 (стоимость одного месяца аренды).
|
