Главная / Продавец и покупатель недвижимости /

Как известно, стандартные отношения между покупателем и продавцом недвижимости в США регулируются общими нормами обязательственного права. Впрочем, в соответствии с законом требуется, чтобы договоры купли-продажи объектов недвижимости фиксировались в письменной форме.

ЖИЛАЯ и КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В США, подробнее >>

Обычно до составления и заключения договора обеими сторонами подписывается письмо о намерениях, выражающее предварительное желание продавца продать, а покупателя — купить тот или иной дом. Такое письмо не является обязывающим документом, пока не будут выполнены определенные условия, упомянутые в нем. Например, покупатель может указать, что заключение сделки зависит от его способности получить кредит в банке.

Впрочем, в письме о намерениях все-таки есть одно обязательное условие — условие о «неподвижности», очень часто выдвигаемое покупателем. Оно предполагает, что продавец на какое-то время воздерживается от рекламы или ведения переговоров по продаже своего недвижимого имущества с любой другой стороной, кроме данного покупателя. Соответственно, это обязательство прекращается, когда обе стороны в письменном виде заявили о своем желании прекратить дальнейшие переговоры либо когда договор купли-продажи не был подписан в согласованный срок.
По сложившейся традиции, первоначальный проект договора купли-продажи предлагает адвокат покупателя. Продавец, в свою очередь, может либо полностью принять предлагаемые условия, либо сделать встречное предложение. Стороны могут сразу прийти к двустороннему договору, по которому продавец обязан продать, а покупатель — купить определенную недвижимость. В то же время стороны могут ограничиться опционом — соглашением, по которому продавец по-прежнему обязан продать, а покупатель волен решать, приобретать ему эту недвижимость или нет.

К договору купли-продажи недвижимости предъявляется ряд стандартных требований. Во-первых, он должен содержать все существенные условия, и стороны должны достичь по ним согласия. Во-вторых, необходимо соблюсти письменную форму. В-третьих, в договоре должны быть точно указаны наименования (имена) покупателя и продавца. В-четвертых, в договор следует внести подробное описание приобретаемой недвижимости. Чаще всего такое описание берется из свидетельства о праве собственности («титула»), из страхового полиса или предоставляется местной налоговой инспекцией, отвечающей за расчет налога на недвижимость. В-пятых, существенным элементом договора является момент перехода права собственности, который обычно наступает в день завершения расчетов по договору. В-шестых, договор должен обязательно упоминать о вознаграждении: согласно англосаксонскому праву, договор имеет силу, если продавец получил что-либо взамен, хотя бы один доллар.

ЖИЛАЯ и КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В США, подробнее >>

Наконец, в интересах покупателя включение в договор положения о проведении осмотра дома специалистами. Такой осмотр осуществляется за счет покупателя и оберегает его от неприятных «сюрпризов» в будущем. Также оговаривается, за чей счет будет производиться ремонт, если таковой необходим.