Главная / Система ипотечного кредитования /

Большинство граждан при покупке недвидимости в США предпочитают пользоваться возможностью ипотечного кредита. Единственная разница при получении ипотеки для нерезидентов состоит в том, что, в отличие от американцев, их первоначальный взнос при приобретении недвижимости составляет не 10%, а 30%. В остальном же условия для всех абсолютно равны.

ЖИЛАЯ и КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В США, подробнее >>

В настоящее время банки США предлагают на выбор около 30 различных ипотечных программ. Их выбор зависит от того, приобретается ли недвижимость для проживания, для сдачи ее в аренду или же для участия в инвестиционном проекте. Процентные ставки составляют от 1,25% (минимальная ставка при соблюдении определенных финансовых условий) до 6--7% годовых. Сегодня обычная ставка при фиксированном размере годовых составляет 6%, а в коммерческих проектах с инвестициями -- 7%. Стандартный срок, на который берется ипотечный кредит, -- 30 лет.

Одним из наиболее выгодных вариантов на сегодняшний день является покупка квартиры в 20--40-этажных высотных домах на побережье «с чертежной доски». Под этим понятием американцы подразумевают следующую схему. Еще до начала строительства девелоперские компании начинают реализацию квартир по стоимости намного ниже рыночной, чтобы доказать финансирующим банкам жизнеспособность проекта. Полученные таким образом от частных инвесторов средства, в отличие от России, строителями не используются, а до завершения строительства и передачи квартир во владение находятся на отдельном счете условного депонирования, имеющем государственную гарантию. Как правило, по ценам «с чертежной доски» продается не более 10--20% общего числа квартир. Поэтому заявленная начальная цена по различным проектам держится максимум одну-две недели, а по наиболее удачному проекту в прошлом году цена была повышена уже после одного дня продаж. На первом этапе резервирования квартиры покупатель вносит 10% от стоимости.

ЖИЛАЯ и КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В США, подробнее >>

Второе серьезное повышение цен на квартиры в строящемся доме происходит после реализации 30--40% квартир, после чего стоимость квадратного метра (точнее говоря, более привычного для американцев квадратного фута) плавно повышается вплоть до окончания строительства. Кстати, инвестор делает второй 10%-ный взнос лишь при завершении строительства этажа зарезервированных апартаментов. Последний 10%-ный взнос делается покупателем при завершении строительства, в этот же момент оплачивается и цена закрытия с оформлением прав собственности, составляющая не более 5% от общей стоимости. Заметим, что к этому моменту, по данным за последние два года, цены квартир в строившихся домах поднималась в среднем на 20--40% от первоначально заявленной стоимости.

На оставшиеся же 70% от стоимости квартиры выдается ипотечный кредит на 30 лет, в настоящее время под 6% годовых (при фиксированной ставке). Таким образом, основная идея заключается в том, чтобы инвестор успел попасть в число первых 20% покупателей. В этом случае он сможет приобрести квартиру по минимально возможной цене. На чем помимо всего прочего можно и неплохо заработать: многие строительные компании начинают вторичную перепродажу (естественно, по согласованию с инвестором) зарезервированных на первом этапе квартир после реализации 95% всего предлагаемого к продаже числа объектов недвижимости. В большинстве случаев по итогам 2002--2003 гг. инвестору удавалось перепродать зарезервированную квартиру с прибылью от 50% до 90% годовых еще до перехода ее в его владение.